Z poprzedniego artykułu, który znajdziesz tutaj, dowiedziałeś się, czym jest zasiedzenie, na czym polega różnica między dobrą a złą wiarą, jak zasiedzieć nieruchomość oraz jak bardzo zasiedzenie nieruchomości różni się od zasiedzenia ruchomości. W tym artykule omówię podstawowe strategie obrony przed zasiedzeniem. Chciałbym jednak na wstępie ostrzec Cię przed jednym istotnym zagadnieniem.

Chociaż na pierwszy rzut oka obrona przed zasiedzeniem może wydawać się prosta, w praktyce jest to znacznie bardziej skomplikowane. Spotkałem się z wieloma przypadkami, gdzie osoby samodzielnie próbowały walczyć z zasiedzeniem, co niestety zakończyło się niepowodzeniem i utratą własności. Termin zasiedzenia upłynął, ponieważ podejmowane działania były nieskuteczne. Pamiętaj, że raz zasiedzianą rzecz nie sposób jest już odzyskać. Jeśli więc nie masz doświadczenia w walce z zasiedzeniem, zawsze warto jest skonsultować się z prawnikiem, zanim będzie za późno.

Jak Przerwać Bieg Zasiedzenia?

Zasiedzenia nie da się całkowicie wykluczyć na przyszłość. Nikt nie da Ci gwarancji że pomimo Twojej bezczynności nie znajdzie się osoba chętna na zasiedzenie Twojej nieruchomości. Możesz jednak podjąć działania mające na celu przerwanie biegu zasiedzenia. Każde przerwanie biegu oznacza, że czas zasiedzenia zaczyna biec od nowa. Rozumieć przez to należy iż osoba, która próbuje zasiedzieć nieruchomość, musi na nowo spełniać wszystkie warunki zasiedzenia przez kolejne 20 lub 30 lat.

Zasiedzenie działa podobnie jak przedawnienie roszczeń. Najprostszym i najczęściej spotykanym sposobem na przerwanie biegu zasiedzenia jest wniesienie powództwa do sądu. Przedawnienie można przerwać każdą czynnością przed sądem lub organem egzekwującym roszczenia, np. przed komornikiem lub sądem polubownym. Kluczowe jest, aby podejmowane działania miały na celu dochodzenie lub ustalenie roszczeń dotyczących nieruchomości, czyli Twoja ochrona nie może być tylko pobocznym celem. Przykładem może być wniesienie do sądu powództwa o wydanie nieruchomości lub o ustalenie prawa własności.

Gdy Zorientujesz Się Wcześnie, Masz Szansę Na Zwycięstwo z Zasiedzeniem

Jeśli w porę zauważysz, że ktoś próbuje zasiedzieć Twoją nieruchomość, masz dużą szansę na obronę. Jednak nie zawsze mamy tyle szczęścia. Może się zdarzyć, że ktoś zasiedza Twoją nieruchomość, a Ty nie masz o tym pojęcia. W takim przypadku warto przyjrzeć się przepisom dotyczącym zasiedzenia, a zwłaszcza artykułowi 172 Kodeksu Cywilnego, który stanowi podstawę tego procesu.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, aby doszło do zasiedzenia, muszą zostać spełnione następujące warunki:

1. Osoba dokonująca zasiedzenia musi znajdować się w posiadaniu rzeczy (czyli fizycznie ją mieć).
2. Osoba ta nie może być właścicielem zasiedzianej rzeczy.
3. Posiadanie musi mieć charakter samoistny, czyli nie może wynikać z żadnego tytułu prawnego.

Te trzy warunki muszą być spełnione nieprzerwanie przez 20 lat w przypadku dobrej wiary lub 30 lat w przypadku złej wiary. Jeśli któraś z tych przesłanek zostanie przerwana choćby na jeden dzień, bieg zasiedzenia rozpoczyna się od nowa.

Najczęstsze Przykłady Przerwania Zasiedzenia

Pierwsza przesłanka dotyczy posiadania nieruchomości. W praktyce często zdarzają się sytuacje, w których dochodzi do przerwania posiadania, na przykład w przypadku pary, która mieszka bez ślubu. Kobieta wyrzuca partnera z mieszkania, ten przez miesiąc mieszka u matki, a potem wraca do mieszkania. Dla nich może się wydawać, że wszystko wróciło do normy, ale dla zasiedzenia bieg posiadania został przerwany, a to oznacza, że zasiedzenie także.

Druga przesłanka to własność mieszkania. Może się zdarzyć, że ktoś mieszka w nieruchomości przez 20 lat, ale nie może doliczyć wcześniejszego okresu posiadania, ponieważ w tym czasie był właścicielem nieruchomości. Taka sytuacja często występuje po aukcji komorniczej – poprzedni właściciel może mieszkać w nieruchomości, ale nie może doliczyć tego okresu do zasiedzenia, ponieważ wcześniej był jego właścicielem.

Trzeci przypadek to sytuacja najemców. Osoby wynajmujące mieszkanie często zastanawiają się, czy mogą je zasiedzieć. Odpowiedź brzmi: nie. Posiadanie musi być samoistne, czyli nie może wynikać z żadnej podstawy prawnej. Dlatego ważne jest, aby zawsze zawierać umowy najmu na piśmie, co dodatkowo chroni właściciela nieruchomości.

Zawieszenie Biegu Zasiedzenia

Zdarzają się również przypadki, gdzie bieg zasiedzenia nie zostaje przerwany, ale zawieszony na długi okres czasu. Może to mieć miejsce na przykład wtedy, gdy właściciel nieruchomości w momencie zasiedzenia jest niepełnoletni. W takim przypadku koniec terminu przedawnienia przesuwa się do 20. urodzin właściciela.

Bieg zasiedzenia może być również zawieszony na czas trwania władzy rodzicielskiej, gdy dzieci starają się zasiedzieć nieruchomość rodziców, a także na czas opieki lub kurateli w relacjach między opiekunem a wychowankiem, czy na czas trwania małżeństwa między małżonkami.

Warto zwrócić uwagę na artykuł 121 Kodeksu Cywilnego, który zawiera najszerszy zapis dotyczący zawieszenia biegu zasiedzenia. Przykładem może być sytuacja, gdy z powodu siły wyższej właściciel nie mógł dochodzić swoich roszczeń przed sądem. Warto zastanowić się, czy w okresie zasiedzenia nie miała miejsca taka sytuacja – na przykład pandemia, kiedy sądy działały z ograniczeniami, lub pobyt w szpitalu, który uniemożliwił skierowanie sprawy do sądu. Takie okoliczności mogły zawiesić bieg zasiedzenia.

Podsumowanie: Obrona Przed Zasiedzeniem

Po przeczytaniu tego artykułu wiesz już, jakie narzędzia masz do dyspozycji w obronie przed zasiedzeniem. Wiesz też, jak delikatne są te kwestie i jak łatwo popełnić nieświadome błędy, które mogą kosztować Cię utratę nieruchomości. Dlatego, jeśli potrzebujesz pomocy w obronie przed zasiedzeniem, zapraszam do kontaktu. Postaram się jak najlepiej pomóc, aby Twoja własność pozostała w Twoich rękach.

Aplikant Radcowski Bartosz Czyszczoń
Twój ekspert z zakresu prawa własności