Zasiedzenie to temat, który często budzi wiele wątpliwości wśród moich klientów. Większość osób nieposiadających wykształcenia prawniczego wie, że coś takiego jak zasiedzenie istnieje. Gdy ktoś ma świadomość, że zasiedzenie polega na nabyciu własności danej nieruchomości, można uznać tę osobę za dość dobrze zorientowaną w temacie. Niestety, sama wiedza o istnieniu tej instytucji nie wystarczy, jeśli chcesz z niej skorzystać. Właśnie dlatego w poniższym artykule postaram się przybliżyć Ci temat zasiedzenia i wyjaśnić, na czym dokładnie ono polega, kiedy możesz się z nim spotkać oraz jak skutecznie z niego skorzystać.

Jeśli interesuje Cię, jak skutecznie obronić się przed zasiedzeniem, zapraszam do lektury mojego kolejnego artykułu, który znajdziesz tutaj.

Co to jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to instytucja prawna, która umożliwia nabycie własności nieruchomości lub ruchomości przez osobę, która przez określony czas znajduje się w jej posiadaniu. Kluczowym elementem jest tutaj ciągłość posiadania. W przypadku nieruchomości, aby mogło dojść do zasiedzenia, musisz być jej posiadaczem przez nieprzerwany okres 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. W przypadku ruchomości okres ten wynosi 3 lata, ale tylko w dobrej wierze – zasiedzenie w złej wierze ruchomości nie jest możliwe. 

Dobra i zła wiara w zasiedzeniu

Kiedy mówimy o zasiedzeniu, ważne jest zrozumienie pojęć dobrej i złej wiary. Jak rozpoznać, w jakiej wierze posiadasz daną nieruchomość lub ruchomość? Najprostszy sposób to zadanie sobie pytania: „Czy mam stuprocentową pewność że dana ruchomość/nieruchomość należy do mnie?” Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, mamy do czynienia ze złą wiarą. Jeśli nie masz pewności jakiej odpowiedzi udzielić, warto zastanowić się, czy w normalnych okolicznościach przeciętna osoba mogłaby mieć podobne wątpliwości. Oto przykład, który pomoże zobrazować to zagadnienie.

Nieruchomość w dobrej wierze – historia Andrzeja

Żył sobie kiedyś Andrzej, który mieszkał na wsi, gdzie granice działek były umowne od pokoleń. Andrzej miał już 60 lat i od 40 lat uprawiał swoją ziemię. Na wsi nikt nie przejmował się aktami notarialnymi, a tym bardziej nie płacił geodecie za wyznaczenie granic działki. Granice były od miedzy do miedzy – tak było od zawsze. Andrzej, tak samo jak jego ojciec, dziadek i pradziadek, uprawiał swoją ziemię w granicach, które uważał za właściwe.

Pewnego dnia działkę obok kupił Brajan – młody człowiek z miasta. Nie znał on wiejskich zwyczajów i zaczął sprawdzać dokumenty. Okazało się, że według map geodezyjnych Andrzej uprawia 25 metrów ziemi należącej do Brajana. Co teraz? Otóż nic – dzięki zasiedzeniu. Andrzej był przekonany, że jego ziemia kończy się tam, gdzie zawsze była miedza. Płacił podatki od tej nieruchomości, uprawiał ją co roku i nikt nigdy się nie skarżył. Fakt, że miedza była pośrodku pola Brajana, nie był winą Andrzeja. Przez lata Andrzej zasiedział część działki Brajana, a teraz wystarczyło jedynie formalnie potwierdzić to w sądzie. W takim przypadku sprawa jest zwykle formalnością, a Brajan został z połową pola.

Sumowanie okresów zasiedzenia i zła wiara

Załóżmy jednak, że Andrzej jest młodszy i ma tylko 30 lat. Wiedział, że część ziemi, którą uprawia, nie należy do niego, a do jego sąsiada. Jego ojciec zmarł 5 lat temu, a samą ziemię uprawiał od momentu, gdy zmarł prawowity właściciel połowy pola, które teraz uprawia Andrzej. Nikt się jednak tą ziemią nie interesował przez ten czas. Czy Brajan i w tym przypadku ma problem? Przecież Andrzej ziemi nie uprawia nawet 20 lat. Tak, Brajan ma problem ponieważ w prawie polskim istnieje możliwość sumowania okresów zasiedzenia. W przypadku zasiedzenia w złej wierze łączny okres posiadania nieruchomości przez różne osoby musi wynosić co najmniej 30 lat.

Jeśli ojciec Andrzeja posiadał ziemię przez 25 lat, wiedząc, że nie jest ona jego, a Andrzej jest jedynym spadkobiercą swojego ojca i uprawia tę ziemię przez kolejne 5 lat, to łączny okres posiadania wynosi 30 lat. To oznacza, że Andrzej może ubiegać się o zasiedzenie tej ziemi w złej wierze. W takiej sytuacji ponownie może udać się do sądu, aby potwierdzić swoje prawa do ziemi, a Brajan ponownie wyjdzie na minus.

Zasiedzenie ruchomości – przykłady

Ruchomości, takie jak samochody czy narzędzia, również mogą podlegać zasiedzeniu, choć warunki są nieco inne niż w przypadku nieruchomości. Zasiedzenie ruchomości następuje po upływie 3 lat, pod warunkiem, że posiadanie odbywa się w dobrej wierze. Oto przykład:

Wyobraźmy sobie, że Andrzej miał zieloną łopatę, którą trzymał w swojej szopie. Pewnego dnia łopata zniknęła, ale dwa dni później pojawiła się ponownie. Andrzej uznał, że problemu nie było. Okazało się jednak, że Zenek, jego sąsiad, postanowił ukraść łopaty swoim sąsiadom. Gdy następie jednak zrozumiał swój błąd i oddał łopaty, choć wszystkie wyglądały identycznie. Andrzej dostał nie swoją łopatę, ale po 3 latach przeszła ona na jego własność, ponieważ był przekonany, że to jego narzędzie.

Jeśli jednak Zenek oddałby łopatę inną, np. drewnianą zamiast metalowej, Andrzej powinien od razu zauważyć różnicę. W takiej sytuacji zasiedzenie by nie nastąpiło, ponieważ Andrzej nie działałby w dobrej wierze.

Porzucenie rzeczy a zasiedzenie

Inaczej wygląda sytuacja, gdy rzecz zostaje porzucona. Jeśli Andrzej znalazłby na śmietniku porzuconą łopatę i wziął ją dla siebie, to zgodnie z kodeksem cywilnym nabyłby jej własność od momentu, gdy znalazła się w jego posiadaniu. W takim przypadku łopata należałaby do Andrzeja od pierwszego dnia, a nie jak przy zasiedzeniu dopiero po upływie 3 lat.

Podsumowanie

Teraz, gdy wiesz już, czym jest zasiedzenie, być może zastanawiasz się, jak możesz się przed nim uchronić. Tego oraz wielu innych rzeczy dowiesz się z mojego kolejnego artykułu, który znajdziesz tutaj. Jeśli jednak potrzebujesz pomocy w sprawie zasiedzenia nieruchomości lub ruchomości, zapraszam do kontaktu. Z przyjemnością pomogę Ci, aby to, co posiadasz, jak najszybciej stało się zgodnie z prawem Twoją własnością.

Apl. radc. Bartosz Czyszczoń
Twój ekspert z zakresu prawa własności