Niniejszy artykuł powstał na podstawie Q&A które ostatnimi czasy miało miejsce na Instagramie LEGALMENTE.

Nie każdy posiada środki pozwalające mu na zakup mieszkania. Ceny za m² zaczynają osiągać niebotyczne wysokości, i żadne działania podejmowane przez rząd nie są w stanie z tym nic zrobić. Mieszkać jednak gdzieś trzeba, a jeśli nie da się kupić mieszkania, to trzeba je wynająć. I tutaj zazwyczaj okazuje się, że wkraczamy na bardzo cienki lód. Prawo skonstruowane jest w ten sposób, że nie ułatwia życia zarówno najemcy jak i wynajmującemu, i o ile wynajmujący, czyli właściciel mieszkania zazwyczaj skorzysta z osób takich jak ja, które skonstruują mu umowę praktycznie nie do ruszenia, to jednak najemca z pomocy prawnika który byłby mu w stanie umowę podsuniętą pod nos wytłumaczyć zazwyczaj nie skorzysta. Dlatego też, i trochę z uwagi na to że w moim sklepie znalazła się umowa najmu mieszkania będąca prawniczym odpowiednikiem broni masowego rażenia, postanowiłem napisać ten artykuł. Sam przez wiele lat mieszkałem w wynajmowanym mieszkaniu, i pamiętam jak jeszcze w czasach studiów nie raz przydało mi się to, że wiedziałem co właścicielowi mieszkania wolno a czego nie. Dlatego oddaje w twoje ręce ten oto artykuł oparty na odpowiedziach na pytania zadawane mi w ramach Q&A na instagramie, w nadziei że może uchroni Cię on przed problemami z którymi trafiają do mnie osoby zmuszone przez sytuację finansową do wynajmowania cudzego mieszkania. 

CZY MOGĘ WYPOWIEDZIEĆ UMOWĘ NA CZAS OKREŚLONY?

Jeśli zadajesz sobie takie pytania przy umowie najmu mieszkania na czas określony, to nie możesz. Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. A tutaj mamy do czynienia z umową na czas określony, której wypowiedzenie ustawowo nie jest regulowane. Podsumowując, jeśli umówisz się z właścicielem mieszkania, że umowę na czas określony możesz wypowiedzieć, to ją wypowiesz. Jeśli nie zaś… spróbuj się dogadać. To najlepsza opcja.

CZY WŁAŚCICIEL MIESZKANIA MOŻE MNIE EKSMITOWAĆ ZA NIEPŁACENIE CZYNSZU?

Samodzielnie eksmitować? Jeśli nie masz umowy najmu okazjonalnego to nie. Wypowiedzieć umowę, tak, owszem. Ale nie eksmitować. Nie bez pomocy Sądu. Kwestię tą reguluje art. 687 kodeksu cywilnego zgodnie z którym Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Oznacza to, że aby wypowiedzieć Ci umowę (jeszcze nie eksmitować, do tego potrzebny jest Sąd) właściciel mieszkania musi zaczekać aż będziesz mieć dwumiesięczne opóźnienie w czynszu, następnie musi Cię uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy z miesięcznym wyprzedzeniem, i dopiero wtedy może Ci wypowiadać umowę ze względu na zaległości w czynszu. Jeśli dalej po wypowiedzeniu będziesz tam mieszkać, właściciel musi iść do Sądu, bo posiadasz prawo posiadania, które jest chronione prawem tak samo jak prawo własności. 

CZY WŁAŚCICIEL MIESZKANIA MOŻE MI BEZ OSTRZEŻENIA PODWYŻSZYĆ CZYNSZ?

Wszystko zależy od tego jaką umowę zawarliście (na przykład jeśli wynajmujący skorzystał z umowy z mojego sklepu to może). Co do zasady, jeśli macie zgodę na podwyższenie czynszu w umowie, a wynajmujący akurat chce Ci podwyższyć czynsz, to musi on wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu na miesiąc naprzód. Ty nie musisz się na to godzić, ale brak zgody wiązał się będzie z wypowiedzeniem całej umowy na warunkach określonych w umowie. 

CZY WYNAJMUJĄCY MOŻE PRÓBOWAĆ ŚCIĄGAĆ CZYNSZ OD MOJEJ DZIEWCZYNY?

Kolejne pytanie, na którego odpowiedź brzmi to zależy. Przede wszystkim od tego, czy dziewczyna jest pełnoletnia. Co do zasady za płacenie czynszu odpowiadają solidarnie z najemcą osoby stale z nim zamieszkujące, chyba że właśnie są niepełnoletnie albo są twoimi dziećmi lub wnukami. Więc co do zasady jeśli masz pełnoletnią dziewczynę, to właściciel może od niej żądać czynszu którego nie płaciłeś. Jest tutaj jednak jeszcze jedna kwestia. Czy dziewczyna mogła w ogóle z Tobą na podstawie umowy mieszkać? Często umowy najmu zawierają zakaz podnajmowania i udostępniania mieszkania osobom trzecim bez zgody właściciela (ja na przykład taki zapis zawieram za każdym razem). W takim wypadku nie tylko właściciel może żądać od dziewczyny zapłaty czynszu za Ciebie, ale może Ci też od ręki wypowiedzieć umowę za naruszenie jej warunków. 

CZY WŁAŚCICIEL MIESZKANIA MOŻE WEJŚĆ DO MIESZKANIA POD MOJĄ NIEOBECNOŚĆ?

Również i na to pytanie odpowiedź zależy od tego jaką umowę zawarliście. Co do zasady jeśli się na to nie zgodzisz w umowie, to nie. Ja jednak w moich umowach zawsze zawieram klauzulę pozwalającą właścicielowi na wejście do mieszkania pod nieobecność najemcy celem uchronienia mieszkania przed zniszczeniem lub przeprowadzenia napraw, ale tak jak mówiłem, to zależy od umowy. 

SKOŃCZYŁA MI SIĘ UMOWA. CZY MOGĘ DALEJ MIESZKAĆ W MIESZKANIU?

Powiem tak. Zgodnie z artykułem 674 kodeksu cywilnego Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Więc jeśli nie zawarliście w umowie zapisu który rozwiązywał by umowę po upływie czasu jej trwania (ja na przykład zawsze takie coś w umowę wrzucam) to możesz mieszkać nadal w mieszkaniu. Co więcej, jeśli w twojej wcześniejszej umowie nie było możliwości jej wypowiedzenia, od teraz możesz wypowiedzieć ją na warunkach ogólnych. Taki bonus. 

CZYM SIĘ RÓŻNI UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO OD ZWYKŁEJ UMOWY NAJMU?

Różnica jest jedna. Przy umowie najmu okazjonalnego, musisz do zawieranej umowy załączyć notarialne oświadczenie, że w przypadku wypowiedzenia Ci umowy masz gdzie się wyprowadzić. Oświadczenie takie pozwala na eksmitowanie Cię przez właściciela w przypadku naruszenia przez Ciebie warunków umowy skutkującego jej wypowiedzeniem. Zwykła umowa najmu, tj. nieokazjonalna, sama z siebie nie pozwala właścicielowi na eksmitowanie Cię na bruk. Inaczej jest w przypadku najmu okazjonalnego, gdzie dzięki twojemu notarialnemu oświadczeniu, właściciel może kazać Ci z dnia na dzień opuścić mieszkanie i zamieszkać w mieszkaniu przez Ciebie wskazanym, czego podstawą będzie akt notarialny zaopatrzony w klauzulę.

CZY POWINIENEM PODPISYWAĆ UMOWĘ NAJMU OKAZJONALNEGO?

Zależy czy masz zamiar naruszać warunki umowy. Jeśli nie masz zamiaru zalegać z czynszem, niszczyć mieszkania czy też naruszać innych warunków umowy, to z wyjątkiem kwestii kosztów notariusza, które zapewne właściciel będzie kazał Ci pokryć, nie widzę przeciwwskazań. Oczywiście, życie toczy się różnymi torami i nie wszystko da się przewidzieć. Możesz chociażby stracić pracę albo poważnie zachorować i te kilka miesięcy w trakcie, których będziesz miał gdzie mieszkać mogą być na wagę złota. Ale co do zasady, umowa najmu okazjonalnego nie jest niczym strasznym. 

NA ŚCIANIE MIESZKANIA WYSZEDŁ MI GRZYB, A MAM ASTMĘ. MOGĘ WYPOWIEDZIEĆ Z TEJ PRZYCZYNY UMOWĘ?

Tak, tylko sam grzyb nie mógł wyjść w wyniku twoich zaniedbań  i nieważne czy ten grzyb na ścianie tam już był, czy się dopiero pojawił. Jeśli zagraża twojemu zdrowiu, możesz wypowiedzieć umowę. Dotyczy to wszelkich wad mieszkania, które stanowią dla Ciebie zagrożenie, czyli na przykład źle zrobionej instalacji elektrycznej, wyciekaj gazu czy też walącego się stropu. Jeśli by ktoś się pytał o podstawę prawną wypowiedzenia, to możesz mówić że 682 kodeksu cywilnego.  

CZY MOGĘ PODNAJĄĆ MÓJ POKÓJ NA CZAS WAKACJI KIEDY NIE BĘDZIE MNIE W MIEŚCIE?

Nieraz na studiach znajomi się mnie o to pytali. Bartek, bo ja jadę do roboty na wakacji, mogę podnająć komuś mój pokój, żeby nie stał pusty? I niestety, co do zasady nie możesz. Zgodnie z art. 688² kodeksu cywilnego, na każdy podnajem musisz mieć zgodę właściciela. Tak samo sprawa się ma jeśli będziesz chciał pokój czy też mieszkanie komuś udostępnić, chociaż z tym sprawa jest już bardziej zawiła i zależy od przypadku.

CZY WŁAŚCICIEL MOŻE MI DOKWATEROWAĆ INNYCH LUDZI DO MIESZKANIA ABY MNIE Z NIEGO WYRZUCIĆ?

Co do zasady? Zdecydowanie nie. Jeśli masz umowę najmu na całe mieszkanie, a właściciel wejdzie Ci do niego bez twojej zgody, najprawdopodobniej naruszy przepisy kodeksu karnego w postaci chociażby art. 193 kodeksu karnego, tj. dopuści się zakłócenia miru domowego za co grozić mu może nawet rok więzienia, i to za samo wejście, nie mówiąc już o samym dokwaterowywaniu obcych ludzi które stanowi przestępstwo z art. 191 §1a kodeksu karnego (do 3 lat więzienia) Wiem że swego czasu była to praktyka bardzo popularna, dlatego poświęcę jej w przyszłości cały artykuł, a jako że prawo karne to mój konik… jest na co czekać. 

I to by było na tyle z co ciekawszych pytań dotyczących najmu mieszkania z perspektywy najemcy. Jeśli jednak masz jakieś pytania, na które nie znalazłeś odpowiedzi w tym artykule, albo po prostu masz problem z właścicielem mieszkania, zapraszam do mnie. Razem przeanalizujemy twoją sytuację i z pewnością dojdziemy do rozwiązania twojego problemu.

Apl. radc. Bartosz Czyszczoń  

twój ekspert z zakresu prawa najmu